שינויים חברתיים בישראל ובניינים שהופכים יותר מורכבים לניהול על ידי ועד בית הפכו את חברות ניהול הבניינים לתחליף מצוין. אפשרות זאת, המעוגנת בחוק, יכולה למנוע בעיות רבות, כולל סכסוכי שכנים. מאמר זה יעשה לכם סדר בנושא
ניהול מקצועי
במשך שנים רבות היה מקובל כי ועד בית של בניין משותף מנוהל על ידי הדיירים עצמם. בימי שגרה ניהול ועד הבית התמקד באיסוף תשלומי ועד בית ובניהול השוטף של תחזוקת הבניין. אך עם השנים בניינים הפכו לגדולים יותר. עם יותר קומות ויותר דיירים. איכות הניהול הייתה משתנה בהתאם לכישורי הניהול והזמן הפנוי של יו"ר ועד הבית. כמו כן, במקרים קיצוניים יותר, ניהול ועד הבית היה מוביל לעימותים בין דיירים. בשנים האחרונות חברות ניהול כמו מבנים – חברת ניקיון ואחזקה מציעות אלטרנטיבה: חברת ניהול ועד בית שתדאג לצרכים התחזוקתיים של ניהול הבניין באמצעות אנשי ניהול ותחזוקת מבנים.
ניהול שיורד אל העם
עד לאחרונה, חברת ניהול ועד בית נחשבה לאופציה עבור בנייני יוקרה או בנייני משרדים. אך עם הזמן, פתרון זה הפך לנפוץ יותר ומוצע ליותר ויותר שכונות ובניינים. יש לכך מספר סיבות: מעבר לכך שבניינים חדשים הפכו לטכנולוגיים יותר ותחזוקתם דורשת מומחיות, חלו גם שינויים חברתיים. הסולידריות שאפיינה את המדינה לפני שנים, הוחלפה בגישה יותר אינדיווידואליסטית. אם בעבר כל השכנים הכירו זה את זה, המצב היום שונה לחלוטין. חברות כמו "מבנים – חברת ניהול ואחזקה" מציעות פתרונות ניהול במחירים נגישים. בתמורה, החברה תגבה את תשלומי ועד הבית מהדיירים ותספק את השירותים הנדרשים לתחזוקת המבנה בהתאם להסכם בין החברה לבעלי הדירות.
המסגרת החוקית
היחסים בין הדיירים לחברות ניהול חיצוניות עוגן ב-2002 בתיקון לחוק המקרקעין. מי שמוגדר כ"מתחזק" מחליף את ועד הבית ומקבל את סמכויותיו. בניין יעבור לניהול של חברת ניהול חיצונית (או אדם פרטי שיוגדר כמתחזק) ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות. כדי להחליט על החלפת חברת הניהול צריך רוב רגיל. מודל אחר לניהול חיצוני הוא באמצעות חברת תחזוקה החותמת על הסכם עם ועד הבית לנהל את הבניין, אך היא לא מחליפה את ועד הבית ואין לה את הסמכות, שיש למתחזק, לייצג את הדיירים מול המפקח על רישום המקרקעין, לו יש סמכויות שיפוטיות ומנהליות בניהול בתים משותפים. על פי מודל זה ועד הבית ממשיך לגבות את תשלומי ועד הבית ולנהל את חשבון הבנק של הועד.
שקט נפשי
חברת ניהול ועד בית כמו "מבנים – ניקיון ואחזקה" יכולה להעניק שקט נפשי לדיירי בניין מגורים על ידי כך שהיא תמנע עימותים ומאבקי כוח בין הדיירים ותספק שירותי תחזוקה על ידי אנשי ניהול מנוסים שזוהי עבודתם, בניגוד לאופי ההתנדבותי של ועד בית עצמאי. כמו כן, חברת ניהול פותרת מצב בו אף אחד מהדיירים אינו מעוניין לשמש כיו"ר ועד הבית. תופעה שהופכת ליותר ויותר נפוצה.
